Comprare una casa all’asta a Firenze, Prato, Pistoia e Lucca

 

Comprare una casa all’asta a Firenze, Prato, Pistoia e Lucca. Acquistare una casa all’asta può essere spesso una buona soluzione per chi è in cerca di un immobile, ma presenta diverse insidie a livello tecnico/burocratico che è necessario valutare.

In questo breve articolo cercheremo di prendere in esame questi aspetti, illustrando le procedure che, a nostro parere, sono necessarie per eseguire un acquisito in sicurezza e daremo alcune indicazioni di tipo economico per le possibili spese tecniche da affrontare.

Che significa comprare una casa all’asta a Firenze, Prato, Pistoia e Lucca?

Un immobile venduto all’asta -“ESECUZIONE IMMOBILIARE”- è un immobile che, per ragioni di carattere “giudiziario”, è reso oggetto di vendita.  La maggior parte degli immobili oggetto di esecuzione immobiliare provengono da inadempienze contrattuali di carattere economico (mancato pagamento del mutuo, fallimenti ecc), ma non sono rari gli immobili venduti all’asta poiché oggetto di successioni/divisioni testamentarie arrivate in sede giudiziaria.

La procedura di esecuzione immobiliare viene gestita dal Giudice dell’esecuzione –GdE -del competente tribunale, che avuta la documentazione necessaria, iscrive al ruolo l’esecuzione.

Una volta inserita l’esecuzione a ruolo, il GdE incarica un perito esperto valutatore, iscritto nell’albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio –CTU- del tribunale competente, che dovrà redigere la perizia tecnica per la vendita all’asta.

Comprare una casa all’asta a Firenze, Prato, Lucca: a cosa serve la perizia tecnica del ctu?

La perizia tecnica del CTU nominato è estremamente importante in una esecuzione immobiliare. In primo luogo nella perizia viene individuato il valore di base per la vendita dell’immobile. Oltre a questo, il CTU deve rispondere ad una serie di quesiti che chi vuole acquistare una casa all’asta dovrebbe leggere con molta attenzione.

Al CTU viene solitamente chiesto:

• La descrizione dell’immobile nel suo stato di fatto;
• La verifica relativa ai pregiudizievoli (tutti quegli atti che rendono impossibile la libera circolazione dei beni immobiliari es. Ipoteche, pignoramenti ecc.);
• La verifica della conformità edilizia/urbanistica;
• La verifica di conformità catastale;
• Dichiarare se l’immobile è libero o occupato (se occupato a che titolo);
• La verifica della presenza di abusi edilizi e la possibilità di sanatoria degli stessi.

I dati sopra riportati devono essere letti attentamente, (meglio se da un tecnico), poiché spesso possono “giustificare” valori di stima apparentemente molto bassi.

Se un immobile è stimato ad un costo di partenza molto basso potrebbe essere oggetto di problematiche da comprendere subito. Facciamo degli esempi:

• Detrazioni del valore dovute ad abusi edilizi da sanare e/o ripristinare;
• Essere venduto solo i quota parte (es. 50% della proprietà);
• Presenza di occupante avente titolo (es. ex coniuge assegnatario).

Quali sono gli aspetti tecnici ed amministrativi da analizzare in un acquisito di immobili all’asta?

Parlando di tecnico, la cosa più importante è certamente la presenza di abusi edilizi e la loro regolarizzazione. Come abbiamo visto, il CTU è chiamato a rispondere a questo quesito, che è fondamentale per la commerciabilità del bene. Analogamente a quanto avviene per una normale vendita, anche gli immobili all’asta devono essere in regola con le normative edilizie e catastali. La differenza sta nel fatto che per questi ultimi è possibile (anzi necessario) provvedere alla regolarizzazione dopo la compravendita.

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Comprare una casa all’asta a Firenze, Prato, Lucca: come e’ possibile sanare un immobile comprato all’asta ?

Se nella relazione tecnica del CTU sono presenti abusi edilizi rilevati, questi dovranno essere regolarizzati secondo quanto indicato nella relazione stessa. In questo caso il CTU dovrà considerare nel prezzo di base anche questi oneri.

Per gli abusi edilizi di minore entità, (spostamento tramezzi, modifica finestre ecc), sarà possibile procedere con una CILA. Nel caso specifico una CILA a sanatoria con ammenda pari a € 1000,00.

Se l’abuso è di maggior rilievo e se giudicato sanabile da CTU, si procederà con una SCIA o Permesso di costruire sempre a sanatoria

Oltre a quanto sopra, esclusivamente per gli immobili oggetto a vendita all’asta è possibile procedere con la regolarizzazione in sanatoria secondo l’ex. Art. 40 della L.47/85. 

Che cosa e’ l’ex art. 40 l.47/85 per gli immobili comprati all’asta ?

Il comma 6 dell’articolo 40 della legge n°47/85 (primo condono edilizio), recita testualmente

“Nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”

In sintesi, con particolare riferimento alle esecuzioni immobiliari, questa norma permette di regolarizzare abusi edilizi su immobili oggetto di esecuzione presentando domanda di condono edilizio entro 120 gg dal trasferimento dell’immobile (recenti sentenze indicano 120 gg dall’entrata in possesso). Questo significa che il nuovo proprietario dell’immobile inoltra richiesta di sanatoria edilizia entro 120 giorni dal decreto di trasferimento per gli abusi presenti.

Ma quando e’ possibile avere la sanatoria ex.  comma 6 art.40 l. 47/85?

Pur essendo una normativa pensata “ad hoc” per le esecuzioni immobiliari, a garanzia dei creditori e di chi acquisita, non sempre tale procedura è attuabile. Il vincolo maggiore per l’applicabilità della norma è quello della citata maturazione della formazione delle ragioni del credito, ossia la data di promulgazione ufficiale della situazione di inadempienza del creditore.

Da tale data dipende anche la valutazione temporale della normativa di riferimento per l’abuso, (condono 1985, 1994 o 2004). Questo influisce significativamente sulla entità della possibile sanatoria. Tuttavia va detto che ad oggi, valutato il velocizzarsi delle procedure esecutive, si fa solitamente riferimento condono edilizio del 2004.

Ricordiamo che la procedura per la sanabilità di un immobile venduto all’asta è di norma “dettata” dalla CTU, (molto spesso i Comuni ne chiedono copia in caso di ex art.40), che deve riportare anche la stima degli oneri necessari (comunali e professionali). Va detto che le relazioni dei CTU non sempre sono perfettamente comprensibili dà ci non è del settore, data la loro natura prevalentemente tecnica. Per questo è buona regola avvalersi della consulenza di un tecnico di fiducia (ingegnere, geometra o architetto), per non incorrere in brutte sorprese.

Ricordiamo poi che si tratta di richiesta di sanatoria edilizia, quindi una volta avviata la procedura ex art. 40, il Comune competente avvierà la necessaria istruttoria che prevede procedure e tempi anche lunghi per il rilascio del titolo edilizio finale, ossia il permesso a costruire a sanatoria. Quindi la sola domanda di condono non chiude l’iter ma lo avvia e sarà certamente necessario fornire documentazione tecnica (progetti, relazioni ecc).

Comprare una casa all’asta a Firenze, Prato, Lucca: quanto costa il tecnico  per un acquisto all’asta?

Come sempre, parlando di prestazioni professionali non è facile indicare un costo standard. Nel caso specifico dell’esecuzione immobiliare le variabili sono molte e dipendono in sostanza dalla necessità di interventi tecnici che prevede la CTU (CILA; SCIA a sanatoria art. 40 ecc).  Di sicuro, se la situazione non vi è molto chiara, ci sentiamo di consigliare una consulenza specifica sulla CTU prima di intraprendere l’asta, così da avere le idee più chiare possibili. Una consulenza di un tecnico circa la CTU  può avere un costo di circa 150 /200 €. Per preparare la richiesta di sanatoria edilizia ai sensi dell’ex. art 40 L.47/85, ipotizzando un immobile di medie dimensioni, posiamo stimare un onere professionale tra i 1500 / 2000 €