Piantina catasto diversa dalla realta Firenze: cosa fare per sanare casa?

La piantina del catasto diversa dalla realtà a Firenze è un problema comune soprattutto in fase di vendita. Cosa bisogna fare per sanare il problema? Oggi spiegheremo la soluzione e quanto costa regolarizza prima della compravendita.

Planimetria catastale e planimetria comunale di una casa a Firenze

Come già anticipato la mancata conformità catastale relativa ad un immobile e’ una caso frequente ed esistono dunque due planimetrie quella catastale e quella depositata al comune.

Cosa è la planimetria comunale?

La planimetria comunale e’ quella che si trova negli uffici urbanistici comunali ed è la più importante rispetto alla planimetria catastale, infatti la stessa legittima la costruzione dell’immobile rispetto ai permessi richiesti al comune.

Nel caso si debbano apportare modifiche alla piantina del comune, come per esempio lo spostamento di porte o la demolizione di pareti interne, e’ necessario sapere che bisogna presentare una pratica al comune che ne autorizzi le modifiche. L’aggiornamento della planimetria al comune deve essere presentata da un tecnico abilitato che ne certifichi il rispetto dei requisiti di igiene ed urbanistici.

Cosa è la planimetria catastale?

La planimetria catastale è la pianta di una casa e si trova depositata negli archivi telematici dell’agenzia delle entrate provinciale.

Per parlare di planimetria catastale non difforme, la stessa deve rappresentare lo stato di fatto reale dell’appartamento, l’ eventuale presenza di difformità può infatti portare alla nullità dell’ atto di compravendita o la mancata erogazione del mutuo o della surroga da parte della banca.

Per aggiornare la planimetria catastale difforme, bisogna sempre prima verificare gli errori rispetto alla piantina comunale e successivamente modificare entrambe le planimetrie, prima quella comunale e poi quella catastale.

Quando la planimetria catastale è difforme dalla planimetria comunale

Solitamente si viene a conoscenza della difformità della planimetria catastale solo quando siamo in procinto di vendere la casa.

Ed è solo in questo momento che le varie differenze piccole o grandi, tra la planimetria catastale e la planimetria comunale, vengono alla luce. Le maggiori differenze che possono riguardare lo spostamento di muri interni, la creazione di un bagno nuovo, lo spostamento delle porte o la creazione di un cameretta, questi i casi più frequenti. I casi meno frequenti, ma comunque riscontrabili, sono le difformità su dimensioni interne errate, presenza di balconi o terrazzi.

Tali errori, tra planimetria catastale e planimetria comunale, per la maggior parte dei casi provengono da dimenticanze avvenute negli anni passati.

Devi sanare la piantina del catasto diversa dalla realtà a Firenze? Scrivici per informazioni

Cosa fare se la piantina catasto è diversa dalla realtà  a Firenze

Se prima della stipula del rogito notarile viene accertata la non corrispondenza tra la planimetria esistente in Catasto e la reale dislocazione dei vani all’interno dell’immobile, occorre rivolgersi ad un tecnico di fiducia al fine di verificare l’effettiva consistenza delle difformità e le eventuali variazioni da apportare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

Piantina catasto diversa dalla realtà Firenze: piccola difformità

Se la discordanza è di lieve entità (ad esempio la reale posizione di una porta interna è leggermente differente rispetto alla planimetria), tale cioè da non comportare una variazione al numero dei vani né un cambio di destinazione d’uso anche parziale o un aumento della superficie calpestabile, la stessa può essere assimilata a una semplice discrepanza di natura grafica. In generale, si considerano lievi difformità le variazioni che non comportano una modifica della rendita catastale.

Piantina catasto diversa dalla realtà Firenze: difformità rilevanti

Diverso è il caso in cui le difformità sono rilevanti. Si prenda ad esempio un appartamento che è stato completamente ristrutturato, cambiandone sia la disposizione sia il numero dei vani. In particolare è stato realizzato un nuovo bagno e il grande salone è stato suddiviso in due ambienti, soggiorno e studio.

Modifiche interne abusive

Un’altra ipotesi è quella in cui nell’immobile ci sono delle modifiche interne che il proprietario non ha mai richiesto l’apposito titolo abilitativo in Comune né ha effettuato l’aggiornamento della planimetria in Catasto. Pertanto, si ha una duplice difformità: sia urbanistica sia catastale. Il tecnico incaricato, quindi, deve presentare una sanatoria in Comune per regolarizzare lo stato urbanistico-edilizio dell’immobile e successivamente deve procedere alla variazione della planimetria catastale.

Non conformità urbanistica

Ultimo caso possibile è quello di un immobile nel quale sono stati eseguiti dei lavori senza l’apposito titolo abilitativo comunale mentre la planimetria presente in Catasto è stata aggiornata. Al fine di eliminare la difformità urbanistica, il tecnico deve presentare solo la pratica in sanatoria agli uffici comunali competenti.

Come si aggiorna una planimetria catastale

Il procedimento per l’aggiornamento di una planimetria catastale richiede necessariamente l’ausilio di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) per la compilazione e la presentazione del Docfa. Il Docfa è un sistema predisposto dalla Agenzia delle Entrate, che prevede l’utilizzo di un software scaricabile gratuitamente dal sito istituzionale. Tramite questo applicativo si compila il modello con tutte le caratteristiche dell’immobile del quale, dopo il rilievo grafico, si allega la piantina. È compito del proprietario fornire al tecnico tutta la documentazione amministrativa del bene, cioè l’atto di provenienza e l’ultimo titolo abilitativo di eventuali lavori effettuati oltre alla fotocopia di un documento di identità in corso di validità. Il tecnico, quindi, presenta la proposta di accatastamento all’ufficio territorialmente competente tramite un portale dedicato, denominato Sister, attendendo l’approvazione, il rigetto o l’eventuale richiesta di integrazioni all’atto protocollato.

Piantina catasto diversa dalla realtà Firenze: quanto costa un aggiornamento catastale?

Il costo per una pratica di aggiornamento catastale è di 50 euro per gli immobili a destinazione ordinaria (abitazione, uffici, garage, ecc.) e di 100 euro per quelli a destinazione speciale o particolare (alberghi, fabbriche, case di cura, ecc.), a titolo di tributi da versare al Catasto. Se per il disbrigo della pratica viene incaricato un tecnico, occorre pagare anche il suo onorario. Di solito, la parcella del professionista va dai 400 euro ai 600 euro. I prezzi possono variare da un professionista all’altro e da zona a zona. E’ preferibile, perciò, chiedere più preventivi e affidarsi al tecnico che risponde meglio alle proprie esigenze.

Cosa fare se manca una planimetria catastale a Firenze

Inizialmente, il Catasto era di tipo “meccanografico”, cioè gli atti erano conservati in formato cartaceo. Con l’introduzione dell’informatica tutti gli archivi sono digitali comprese le planimetrie catastali. Oggi, infatti, è possibile richiedere on line una piantina senza doversi recare personalmente all’Agenzia delle Entrate – Territorio, facendo lunghe file allo sportello. In alcune occasioni, capita di accorgersi che in Catasto non è presente la planimetria di un immobile o succede di ricevere una raccomandata dall’Agenzia delle Entrate – Territorio con la quale viene richiesto il deposito della planimetria entro 30 giorni.

Ciò può avvenire perché:

• la planimetria catastale non è  presentata in Catasto;

• planimetria catastale non è stata ancora “rasterizzata”, cioè digitalizzata;

• la planimetria cartacea  è smarrita da parte dell’ufficio.

Comunque sia, bisogna rivolgersi ad un tecnico di fiducia che deve verificare la situazione mediante opportune indagini catastali. Perciò, se la piantina non è depositata, il tecnico rileva il bene e presenta l’elaborato al Catasto. Al momento del deposito, è necessario pagare i tributi catastali.

Nel secondo caso, il tecnico chiede al Catasto di rasterizzare la planimetria già presente nell’archivio, mentre nella terza ipotesi procede all’accatastamento per planimetria mancante. Tale operazione non richiede il pagamento di tributi catastali.

Spetta sempre al proprietario correggere l’errore.