Variazione catastale Firenze, Prato, Lucca, Pistoia: quanto costa il docfa? Come si presenta?

La variazione catastale a  Firenze , Prato, Lucca e Pistoia, è uno degli incarichi che i tecnici professionisti sono maggiormente chiamati a svolgere. In questo breve articolo cercheremo di illustrare sinteticamente cosa è, quando è necessaria e daremo alcuni esempi circa i possibili costi da affrontare.

Cosa è una variazione catastale?

Iniziamo con il dire che da normativa Nazionale ogni immobile deve essere censito presso l’ufficio provinciale del competente catasto edilizio (oggi Agenzia delle entrate -Ufficio Territorio). Ogni immobile di nuova costruzione deve essere denunciato presso l’ufficio Territorio di Ag. delle entrate competente per provincia. Questa procedura viene definita “accatastamento” e prevede la partecipazione di un tecnico abilitato (ingegnere, geometra o architetto), che redige i necessari documenti e li invia in approvazione all’ufficio competente. La documentazione si compone in sintesi di un libretto dati e della planimetria catastale.

Ciò premesso, nella vita nominale di un immobile è altamente probabile che vi sia necessità di apportare modifiche che vadano a variare lo stato del primo accatastamento. Facciamo un semplice esempio pratico. Ipotizziamo che Tizio acquisiti un appartamento di nuova costruzione nel 2000, regolarmente accatastato dal costruttore e quindi censito presso L’Ufficio del Territorio. Nel 2015 decide di effettuare una ristrutturazione sostanziale dell’immobile. In questo caso, oltre alla CILA per l’autorizzazione dei lavori da inviare la Comune, Tizio dovrà presentare anche Variazione Catastale relativa alle modifiche apportate entro 30gg dal termine dei lavori.

Ma è sempre obbligatorio presentare una variazione catastale?

In via generale è sempre necessaria la presentazione di una variazione catastale quando si apportano modifiche che vanno ad incidere sui dati di censimento dell’immobile che gravano sulla rendita catastale. Ad esempio un ampliamento incide sul numero dei Vani/mq ,(si definisce “consistenza” dell’immobile), quindi prevede sempre la variazione catastale.

Quanto sopra potrebbe indurre a pensare che la variazione catastale possa essere evitata in molti casi. In realtà non è così, poiché alla luce della odierna normativa, la corrispondenza tra stato dei luoghi e planimetria catastale è indispensabile per la compravendita degli immobili. Se manca predetta corrispondenza, l’atto di compravendita può essere valutato nullo.

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Come si redige una variazione catastale? Il Docfa.

Come detto, la variazione catastale a Firenze, Prato, Lucca e Pistoia è in sostanza un modifica della situazione presente in catasto di un determinato immobile, scaturita da molteplici possibili cambiamenti. Per fare alcuni esempi, possiamo avere variazioni catastali per:

• Diversa distribuzione degli spazi interni (modifiche tramezzi, finestre ecc);
• Divisione di una unità immobiliare;
• Ristrutturazione;
• Ampliamento o demolizione parziale.

Quanto sopra in caso di modifica di tipo “Planimetrico”, ma possiamo avere modifiche che riguardano anche solamente i dati, (modifica identificativi catastali o variazione della toponomastica).

Tutte le sopra riportate motivazioni di variazioni vengono definite in gergo tecnico “causali di variazione”. In sunto il motivo per la quale si presenta variazione catastale.

Identificare la causale di variazione catastale è il primo passo, ora vedremo come si procede per la redazione e consegna della variazione catastale. Iniziamo con il dire che la variazione catastale, firmata dalla proprietà dell’immobile, prevede necessariamente la redazione di elaborati tecnici a firma di Ingegnere, geometra o architetto abilitato.

In primo luogo, il tecnico eseguirà le verifiche presso la banca dati del competente ufficio catastale onde acquisire tutte le necessarie informazioni. Procederà poi a redigere i necessari elaborati tecnici utilizzando il software DOCFA (programma specifico per gli accatastamenti).

Ovviamente, se la variazione è di tipo planimetrico, il tecnico eseguirà anche il rilievo dell’immobile per rielaborare la nuova planimetria catastale. Redatta la planimetria catastale e “libretto Docfa”, il tecnico provvede all’invio telematico presso il competente ufficio Provinciale di Ag. delle entrate –Ufficio Territorio- ed attende l’approvazione dello stesso. Se approvata, la variazione viene immediatamente inerita nella banca dati.

Esempio di variazione catastale: la diversa distribuzione spazi interni nella ristrutturazione

Facciamo un esempio pratico. Un appartamento è oggetto di modifiche interne, causa di una ristrutturazione importante, autorizzata con CILA edilizia presso il Comune. Entro 30 gg. dal termine del lavori dovrà essere presentata variazione catastale con causale “Diversa distribuzione degli spazi interni”. Per fare questo, il tecnico incaricato, eseguite le opportune verifiche presso la banca dati, opera il rilievo dell’immobile. Redige la variazione catastale. La  variazione catastale, firmata digitalmente, viene trasmessa attraverso il portale SISTER di ag. delle Entrate al competente ufficio del territorio che dovrà valutarlo ed eventualmente approvarlo per l’aggiornamento della banca dati catastale.

Infine, va ricordato che le variazioni catastali che hanno ad oggetto modifiche edilizie che prevedono consegna di titoli autorizzativi, (nel caso in esempio la CILA), devono riportare al loro interno gli estremi identificativi di tale titoli. In concreto non si possono inserire modifiche non regolari dal punto di vista edilizio. 

Quanto costa una variazione catastale a Firenze, Prato, Pistoia e Lucca?

Date alcune informazioni generali su cosa sia e come si prepara una variazione catastale, vediamo ora i possibili costi professionali. Come premettiamo sempre, non può esistere un vero e proprio “tariffario”. Come visto le variazioni catastali sono di molteplice tipologia e molto dipende anche dal tipo di immobile oggetto della stessa. Volendo individuare un ordine di spesa indicativo, per una variazione catastale di tipo planimetrico per un appartamento di medie dimensioni, è possibile stimare un costo della variazione catastale tra i 500-600 € oltre oneri catastali (50 € per ogni unità immobiliare variata).